De goedkoopste hypotheek van Nederland

De goedkoopste hypotheek in 2018 en 2019 van Nederland is de aflossingsvrije hypotheek. De aflossingsvrije hypotheek is ook nog eens de meest flexibele hypotheek, omdat u zelf bepaalt of u aflost. U lost af als dat kan. Aflossen van een hypotheek is soms de moeite waard, maar niet verplicht. U mag voor 50% van de waarde van uw woning een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Meer hypotheekrente betalen, betekent mogelijk ook dat u meer van de belasting kunt aftrekken. Bovendien is (automatisch) aflossen helemaal niet meer zo voordelig als in 2019 of 2020 de Wet Hillen wordt afgeschaft. De annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek zijn de norm, maar betekenen vaak hogere maandlasten.

De goedkoopste hypotheek is?

De goedkoopste hypotheek is al enige tijd een hypotheek met een variabele rente. Deze rente bleef namelijk vele jaren relatief laag. De rente is meestal gebaseerd op de Euribor. Dat betekent dat als 2018 en 2019 geen jaren gaan worden van een oplopende inflatie daarmee ook de hypotheekrente niet verder omhoog zal gaan. Sterker nog de hypotheekrente staat eind 2018 nog steeds historisch laag.

Iedereen een goedkope hypotheek

Banken zien graag dat iedereen een hypotheek neemt. De ene na de andere aanbieder komt aanbiedingen om duidelijk te maken dat u bij hen de goedkoopste hypotheek kunt afsluiten. Maar wanneer bent u dan werkelijk het goedkoopste af. Het goedkoopste bent u uit zonder hypotheek, maar dat is meestal niet haalbaar. Als u ook spaargeld hebt, is het wel meestal zo dat u dit geld het beste kunt gebruiken om uw hypotheek verder af te lossen. Hebt u die mogelijkheid niet, dan spreekt het voor zich dat u het beste af bent met een hypotheek met een langdurige lage rente en de minste beperkende voorwaarden.

Waarom mijn hypotheek gedeeltelijk aflossen?

Een hypotheek volledig aflossen heeft zo zijn voordelen. U bent veel flexibeler en niet langer afhankelijk van de grillen van de marktrente en de bank. U bouwt vermogen op. Met hulp van de wet Hillen is er een extra groot belastingvoordeel te behalen, omdat dan het huurwaardeforfait vervalt. Punt van overdenking is wel dat u, als u binnenkort toch gaat verhuizen of toch een hypotheek wilt afsluiten, rekening moet houden de zogenaamde bijleenregeling. Kortweg komt de bijleenregeling erop neer dat u de hoogte van uw huidige hypotheek mee mag nemen naar een nieuwe woning, maar u de overwaarde bij verkoop in uw nieuwe huis moet stoppen.

Rekenvoorbeeld bijleenregeling:

Stel u koopt een huis van 400.000 euro en uw huis brengt 100.000 euro meer op bij verkoop dan wat er aan hypotheek op rust, dan hebt u een overwaarde van 100.000 euro. De maximale hypotheek waarvan de hypotheekrente aftrekbaar wordt bedraagt dan 300.000 euro, te weten de aankoopprijs minus de overwaarde. Overigens mogen de bijkomende kosten zoals de notariskosten ook worden gefinancierd.

Hoeveel is het huurwaardeforfait?

Geleidelijk is voor de woningen de bijtelling verhoogd naar 0,7 procent voor een gemiddelde woning en naar 2,35 procent (2019) voor een huis die meer dan één miljoen euro waard is. Aflossen van de hypotheek voorkomt deze bijtelling conform Hillen, maar die Wet wordt waarschijnlijk door het kabinet Rutte III afgeschaft. Dat kan het aflossen van een hypotheek zeer onvoordelig maken.

Voorbeeld rekensom aftrek hypotheekrente 2019

Enkele rekenvoorbeelden voor wie nog een aflossingsvrije hypotheek met hypotheekrenteaftrek heeft. De veronderstellingen zijn hierbij:

1. De hypotheekrente bedraagt 5%.
2. De hypotheek bedraagt 200.000 euro.
3. De waarde van uw huis is in scenario A gelijk aan 300.000 euro en in scenario B gelijk aan 600.000 euro.
4. Het eigen woningforfait bedraagt 0,75%, ofwel in scenario A 2.250 euro en in scenario B 4.500 euro.
5. De rente op uw spaarrekening bedraagt 0,5%, box 3, ofwel netto na belasting -0,7%.
6. U zit in schijf 4 van de inkomstenbelasting ofwel 52%, maar de aftrek in 2018 en 2019 is tegen 49,5% respectievelijk 49%.
7. U hebt ook eigen geld.

Rekenvoorbeeld van het effect van het aflossen van een hypotheek:

Onder deze veronderstellingen ontstaat in 2019 het volgende eenvoudige kostenplaatje:

Uitleg bij deze tabel: u zou in scenario A kunnen denken dat 10.000 euro volledig aftrekbaar is. Dat betekent dat u na de hypotheekrente aftrek 50 procent netto betaalt ofwel 5.000 euro. Maar door het eigen woning forfait van 2.250 euro, betaalt u zowieso 2.250 euro aan hypotheekrente zelf, omdat die niet aftrekbaar is, plus 50 procent van 7.750 euro. Samen is dat 6.125 euro. Overigens is dit een vereenvoudigd rekenvoorbeeld.

Enkele conclusies bij het aflossen van een hypotheek

Wat kunnen we uit deze tabel concluderen. Uit de tabel blijkt dat u als u in belastingschijf 4 van de inkomstenbelasting zit met een belastingpercentage van 52% en de bruto hypotheekrente 5% bedraagt, u in scenario A netto 3,1 % rente betaalt en in scenario B netto 3,62%. In beide gevallen betaalt u dus netto stukken meer dan wat u op uw spaarrekening netto ontvangt. Elk jaar weer. Met andere woorden: als u ook geld op de bank heeft staan, bent u goedkoper af wanneer u uw hypotheek al of niet ten dele aflost. De beperkende voorwaarden in uw hypotheek bepalen in hoeverre u boetevrij kunt aflossen. Meestal is een aflossing van 10% per jaar boetevrij mogelijk. Bij sommige hypotheken is een volledige aflossing boetevrij mogelijk of tot maximaal 20%. Aandachtspunt is wel dat uw belastbaar inkomen stijgt, waardoor de belasting inkomstenbelasting stijgt en waardoor er minder toeslagen (zorgtoeslag bijvoorbeeld) kunnen zijn.

Enkele variaties aflossing hypotheek

Om na te gaan of bovenstaande conclusie ook geldt bij enkele variaties in de veronderstellingen nog het volgende:

1. Stel de hypotheekrente is fors hoger. Onder gelijkblijvende overige veronderstellingen, neemt de netto hypotheekrente verder toe en wordt aflossen nog gunstiger. Bij een hypotheekrente van bijvoorbeeld 10% resulteert in scenario B een netto percentage van 6,12%. Veel meer dan de netto rente op uw spaarrekening.
2. Stel de spaarrente is 1 % en de rest blijft hetzelfde. Dan is de netto spaarrente -0,2%, ofwel veel lager dan in scenario A en B. Aflossen is voordeliger.
3. Stel u zit in belastingschijf 3 tegen een belastingtarief van 40% en de rest blijft gelijk. In dat geval wordt de netto hypotheekrente nog hoger dan in bovenstaande tabel en is aflossen nog het meest gunstig.

Belastingschalen inkomstenbelasting 2018 en 2019

Het bedrag dat u netto aan hypotheekrente betaalt is sterk afhankelijk van de hoogste van uw inkomen. De belastingschijven inkomstenbelasting 2018 en 2019 zien er als volg uit:

Tarieven inkomstenbelasting 2018, geen recht op AOW in 2018:

Tarieven inkomstenbelasting 2019, geen recht op AOW in 2019

Hoogte van het eigenwoningforfait

Voor een huis van 1 miljoen euro bedraagt het eigen woning forfait in 2019 7.000 euro. Een enorme bijtelling dus. Ook het kabinet Rutte 2 verhoogde bijna jaarlijks dit huurwaardeforfait verder. Helaas voor de eigenaar van een koopwoning. Het kabinet Rutte 3 zal de hypotheekrenteaftrek verder beperken en de Wet Hillen afschaffen (in 2019 hebt u 1/30e deel bijtelling)..

Conclusies voor de goedkoopste hypotheek van Nederland is?

Meestal is aflossen van de hypotheek het gunstigst voor uw maandlasten en dat wordt verder versterkt als de hypotheekrente een stuk hoger is dan de spaarrente op uw spaargeld. Wie een aflossingsvrije hypotheek heeft is nergens toe verplicht en kan zelf bepalen wanneer hij wat aflost en is nergens toe verplicht. Een kanttekening is wel dat sommige banken in 2019 voor een aflossingsvrije hypotheek een hogere rente kunnen rekenen dan bij een hypotheek waarbij wel maandelijks wordt afgelost.