Hypotheek aflossen of hypotheek niet aflossen in 2019?

Lagere woonlasten door sneller aflossen en het liefste boetevrij zijn in 2018 of 2019, dat zou mooi zijn. U kunt uw hypotheek extra aflossen, maar hoe pakt u dat aan? Een hypotheek aflossen met eigen geld in 2018 kan bij de lage spaarrente voordelig zijn en het betekent direct lagere maandlasten. Hoe kunt u het beste aflossen bepaalt u aan de hand van een rekenvoorbeeld met het netto voordeel van aflossen. Aflossen is de norm in 2018, extra aflossen is een keuze. Misschien hebt u recht op de Wet Hillen in 2018. Hebt u nog een spaarhypotheek, dan is het goed om te weten dat de fiscale regels voor de aflossing van een spaarhypotheek in 2017 zijn versoepeld. De voordelen kunnen in 2018 en 2019 groot zijn.

Belastingdienst en een hypotheek aflossen

Bijna iedereen die in ons land een hypotheek heeft of binnenkort wil gaan afsluiten, wil ook de fiscale gevolgen weten. De vraag is dan vooral wat fiscaal slim is en hoeveel de netto maandlasten van het huis zullen bedragen. Is het extra aflossen van de hypotheek slim of juist niet? Toch zijn dit minder simpele vragen om te beantwoorden dan op eerste gezicht lijkt. Vele factoren spelen een rol.

Eigenwoningschuld in 2018 en 2019 berekenen

De hoogte van de hypotheek, de eigenwoningschuld, en de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is, zijn aan strenge regels gebonden. De eigenwoningschuld mag maximaal gelijk zijn aan:

• De aankoopsom van de woning inclusief aankoopkosten;
• Plus de mee gefinancierde financieringskosten;
• Plus de kosten van verbetering of onderhoud van uw woning;
• Plus de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming;
• Minus de eigenwoningreserve als u eerder een huis hebt verkocht;
• Minus een schenking door een ouder aan een kind voor de aankoop van een eigen woning.
• Tot slot mag de hypotheek in 2018 niet hoger zijn dan 100% van van de woningwaarde (100% voor starters met NHG-hypotheek).

Een hoop rekenwerk dus.

Hoogte eigenwoningschuld bij een nieuwe hypotheek

Wie een nieuwe hypotheek afsluit of een bestaande hypotheek verhoogt, krijgt voor dat deel met nieuwe en aanvullende fiscale regels te maken. De hypotheekrente is aftrekbaar wanneer de nieuwe lening in 30 jaar tijd maandelijks wordt afgelost. Meestal zal de financiering via een annuïteitenhypotheek verlopen maar ook een lineaire hypotheek is toegestaan. Een nieuwe hypotheek of extra hypotheek die niet aan deze eisen voldoet, maakt ook geen onderdeel meer uit van de eigenwoningschuld, maar komt in box 3 van de inkomstenbelasting terecht.

Regels bijleenregeling bij het kopen van een huis

De eigenwoningreserve of overwaarde bij verkoop van een eerdere woning spelen een belangrijke rol in de bijleenregeling.
De bijleenregeling is weer zo’n fiscale regeling die het allemaal wat lastiger maakt. Zeker voor wie nog wat jonger is en denkt binnen afzienbare tijd weer te zullen verhuizen. Door de bijleenregeling kunt u altijd minimaal uw huidige hypotheek fiscaal vriendelijk meenemen naar uw nieuwe koopwoning, als die hypotheek lager is dan de prijs van de nieuwe koopwoning. Hoe lager de hypotheek, hoe minder u kunt meenemen. En als het huis overwaarde heeft, dat wil zeggen dat de verkoopwaarde hoger is dan de hypotheek die er op rust, moet u eerst die overwaarde in het nieuwe huis stoppen, voordat er van een verhoogde hypotheek met hypotheekrenteaftrek sprake kan zijn. De Belastingdienst spreekt in zo’n situatie over eigenwoningreserve. Deze eigenwoningreserve blijft maximaal 5 jaar geldig. U mag overigens wel uw hypotheek verhogen, maar het meerdere van de hypotheek is dan niet fiscaal aftrekbaar.

Verplicht aflossen van de hypotheek

Lees uw hypotheekvoorwaarden er maar op na. Bij nogal wat hypotheken is het zo dat de bank u kan verplichten af te lossen als de bestaande hypotheek onder water staat, dat wil zeggen als de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis. Dit kunt u afwachten, maar u kunt de bank ook voor zijn.

Hypotheek boetevrij aflossen en afbetalen

Het lijkt er dus haast op alsof het aflossen van de hypotheek niet erg slim is. Maar dat is ook weer niet het geval. Uit het artikel de goedkoopste hypotheek van Nederland blijkt dat aflossen vaak goedkoper is, wanneer u ook een spaarrekening heeft. U betaalt geen hypotheekrente meer, uw vermogen in box 3 wordt minder belast en als uw hypotheek relatief klein is, zorgt de wet Hillen er ook nog voor dat u niet of nauwelijks eigen woning forfait, het vroegere huurwaardeforfait, bij uw inkomen hoeft bij te tellen. Alles bij elkaar kan dit voordeel groot zijn voor wie eigen geld heeft. Vervroegd aflossen betekent minder maandelijkse lasten en waarschijnlijk minder vermogensbelasting betalen in box 3. Kijk wel goed in de voorwaarden of u boetevrij mag aflossen. Een nadeel van aflossen blijft dat u minder geld vrij beschikbaar hebt.

Fiscale versoepeling voor de aflossing van een spaarhypotheek in 2017

Er is een versoepeling bij de spaarhypotheek met ingang van 2017. Deze versoepeling treedt ook in 2018 en 2019 op als:

• Uw fiscaal partnerschap stopt (echtscheiding, uit elkaar gaan).
• U krijgt schuldhulpverlening volgens de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening.
• U verkoopt uw eigen woning.
• U hebt financiële problemen waardoor u niet meer in staat bent om de lasten van de eigen woning te voldoen of als u die binnen afzienbare tijd niet meer zult kunnen voldoen.

Eigenwoningforfait en aflossen

Uw hypotheek zo mogelijk aflossen wordt de komende jaren alleen maar verstandiger. Immers het eigenwoningforfait stijgt met de waarde van de WOZ wat betekent dat u steeds meer moet bijtellen als inkomen uit eigen woning. Als u aflost, wordt de hypotheekrente lager en dan treedt al snel de wet Hillen in werking. De wet Hillen bespaart u belasting.

Wet Hillen

De Wet Hillen houdt in dat als het eigen woning forfait hoger is dan wat u aan hypotheekrente aftrekt en het saldo van beide dus positief is, u dit saldo op nul mag zetten. Daarvoor is op de aangifte inkomstenbelasting een aparte post aanwezig. Een rekenvoorbeeld verduidelijkt dit:

rekenvoorbeeld Wet Hillen

Stel uw eigen woning forfait bedraagt 5.000 euro en u trekt 2.500 euro aan hypotheekrente af, dan is het positieve saldo 2.500 euro. Vul in het geval waarin de bijtelling van het forfait groter is dan de afgetrokken hypotheekrente, als correctie regel -2.500 euro in. Zo wordt de per saldo bijtelling bij uw inkomen gelijk aan nul.

Hoeveel hypotheek boetevrij aflossen

Vaak kan 10 procent per jaar worden afgelost en bij een variabele hypotheek nog meer. Als u uw hypotheek wilt oversluiten en ook gedeeltelijk aflost, wordt het bovendien mogelijk om een lagere hypotheekrente te bedingen. Het risico voor de bank is immers kleiner geworden. Boetevrij aflossen is meestal ook aan de orde als:

• De overeengekomen rente vaste periode voorbij is.
• U uw huis verkoopt. Bij gedwongen verkoop geldt dit ook, als de executieverkoop buiten uw schuld plaats moet vinden.
• Er sprake is van overlijden, al of niet in combinatie met een uitkering van de aanwezige overlijdensrisico verzekering.
• De opstalverzekering door de opgelopen schade uitbetaalt en het pand vrijwel teniet gaat.
• Als de marktrente hoger ligt dan uw hypotheekrente mag u zelfs het gehele bedrag in één keer boetevrij aflossen.

Een rekenvoorbeeld:

rekenvoorbeeld hypotheek aflossen met spaargeld

Is aflossen van een deel van de hypotheek met spaargeld een goede zaak:

1. Stel de Wet Hillen is nog niet op u niet van toepassing.
2. Stel de hypotheekrente op uw hypotheek bedraagt 5 procent.
3. Stel u krijgt 2,5 procent spaarrente over uw spaargeld.
4. Stel u betaalt 42 procent belasting.

Dan betaalt u netto aan hypotheekrente 2,9 procent, omdat van de 5 procent bruto 42 procent van de belasting aftrekbaar is. Netto ontvangt u aan spaarrente 1,3 procent, te weten de rente van 2,5 procent minus de vermogensrendementsheffing van 1,2 procent. In dit geval loont aflossen dus zeker. Ook als u geen vermogensbelasting betaalt, omdat u minder dan 20.00 euro spaargeld hebt per persoon, loont aflossen: 2,5 procent rente op spaargeld is altijd minder dan de 2,9% netto op uw hypotheek. Betaalt u 52% belasting dan is het om het even, omdat de hypotheekrente na aftrek dan 2,4% bedraagt.

Het uiteindelijke resultaat hangt dus ook sterk af van uw inkomen en de hoogte van de spaarrente en uw belastingtarief en belastingschijf. Immers, minder hypotheekrenteaftrek betekent ook een hoger belastbaar inkomen. Er is dus een uitverdieneffect via de inkomstenbelasting in box 1. Bovendien kan dit ten koste gaan van uw fiscale toeslagen.

Hypotheek aflossen in 2018 en 2019: voordelen en nadelen

Het aflossen van de hypotheek leidt tot lagere maandlasten, maar betekent ook minder hypotheekrenteaftrek, een hoger belastbaar inkomen en minder geld achter de hand hebben. Een aantal voordelen en nadelen op een rij:

Voordelen hypotheek aflossen via extra aflossing:

• Lagere maandlasten eigen huis.
• U bent minder gevoelig voor de gevolgen van een hogere hypotheekrente.
• U zult bij verkoop minder snel een restschuld overhouden. U bouwt immers vermogen op.
• Vermogen in het huis wordt fiscaal niet belast, vermogen op een spaarrekening wel.
• Bij weinig of geen hypotheek, kunt u gebruik maken van de Wet Hillen. Dit betekent ook minder tot geen bijtelling meer van het eigenwoningforfait.
• Bij een aflossingsvrije hypotheek kan op tijd extra aflossen verstandig zijn als einde looptijd (30 jaar) nadert.

Nadelen hypotheek sneller aflossen via extra aflossing:

• Uw verzamelinkomen stijgt waardoor u minder voor toeslagen en dergelijke in aanmerking komt.
• U hebt minder vrij geld beschikbaar.
• Bij verhuizen zult u de overwaarde in het nieuwe huis moeten stoppen. We noemen dit de bijleenregeling.
• Minder hypotheekrenteaftrek.
• Uitverdieneffect via inkomstenbelasting box 1.

Starters op hypotheekmarkt

Maar eigen geld is er vaak niet voor de starters op de woningmarkt. Ook al is het veel verstandiger om dan niet te kopen, toch laten starters zich vaak niet weerhouden. En er zijn ook speciale hypotheken voor starters op de markt. Anderen kijken hun ouders lief aan. Sommige ouders nemen zelf een extra hypotheek voor hun kind of staan bijvoorbeeld garant bij de hypotheekbank, waardoor een lagere hypotheekrente mogelijk wordt. Of dat verstandig is, is per individueel geval weer anders.

Instappen in bestaande hypotheek of hypotheek overdragen aan een ander

Een hypotheek wordt voor lange tijd afgesloten. Wellicht wilt u tussentijds veranderingen aanbrengen. Denk aan het overdragen van een hypotheek, een andere tenaamstelling of een bijschrijving van een andere persoon. Als u gaat trouwen, scheiden, uw huis verkopen en zo verder. Vraag in dat geval schriftelijk bij uw bank om toestemming. Vaak staat de bank het onder voorwaarden toe en hoeft u in dat geval dus niet ook weer langs een notaris te gaan, wat een stuk duurder zou zijn.

Huren of kopen?

Eigenlijk moet elke starter zich eerst afvragen of hij wil huren of kopen. Natuurlijk heeft een koophuis als mogelijk voordeel dat de waarde op enig moment zal stijgen, maar niemand kan met zekerheid zeggen wanneer en met hoeveel. Zeker niet met de huidige krediet crisis. Huren is ook niet goedkoop, maar geeft vaak meer flexibiliteit. En dat is eigenlijk wat we zoeken. Een nadeel van vervroegd aflossen is dat u minder flexibel bent: van stenen kunt u immens niet eten, als u zelf de bewoner bent.

Slot hypotheek sneller aflossen in 2018 en 2019

Zet als u een hypotheek wilt afsluiten, oversluiten of wijzigen de uitgaven en inkomsten goed op een rij en stap in wanneer het u ook financieel uitkomt. Vraag voldoende offertes aan en ga zeker niet over een dag ijs. Schat de toekomst vooral realistisch in, ook financieel, en vraag om een goed advies. Een advies kost geld, maar behoedt u ook voor fouten.