Aftrek hypotheekrente is veel beperkter dan u denkt

De aftrek van de hypotheekrente was ook in 2012 al veel beperkter dan vaak wordt gedacht en het kabinet heeft de aftrek vanaf 2013 nog verder beperkt en versoberd voor nieuwe hypotheken. Ten onrechte bestaat het beeld dat huiseigenaren door de hypotheekrenteaftrek altijd zo goed af zijn. De aftrek wordt namelijk steeds verder beperkt door eerder genomen maatregelen. De hypotheekrente is ook nog eens maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar en dan meestal nog maar voor een deel door de forse bijtelling van het eigen woning forfait. Vanaf 2013 is de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe gevallen mogelijk voor de hypotheken waarin voldoende wordt afgelost. In 2015, 2016 en 2017 wordt de hypotheekrenteaftrek verder beperkt en versoberd voor hogere inkomens en middeninkomens doordat de aftrek tegen een lager percentage is. In 2041 is de hypotheekrenteaftrek tegen maximaal 38%. Het kabinet Rutte 3 wil vanaf 2020 versneld gaan afbouwen zodat de 38% al in 2022 of 2023 is bereikt.

Hypotheekrenteaftrek beperken of afschaffen

De fiscale behandeling van de hypotheekrente is bij elke kabinetsformatie een hot issue. Wel of niet beperken en hoe is de vraag. Sommigen schreeuwen om het hardst dat ze de hypotheekrenteaftrek niet willen afschaffen. Of zelfs dat ze een beperking van de hypotheekrenteaftrek niet zullen meemaken. De realiteit is volledig anders. De beperking is automatisch ingezet. Soms sluipenderwijs via de looptijd van de hypotheek, soms door allerlei aanvullende maatregelen. Ik noem er een paar en kom dan op de Commissie Van Dijkhuizen, commissie inkomstenbelasting die het toptarief in de inkomstenbelasting wil verlagen, en het regeerakkoord Rutte 2.

Hoe lang mag ik de hypotheekrente aftrekken

Met de invoering van het Belastingplan 2001 is de maximale aftrek van hypotheekrente voor een bestaande hypotheek beperkt tot 30 jaar. Voor bestaande hypotheken is de maximale periode van 30 jaar gaan lopen op 1 januari 2001. Voor nieuwe hypotheken gaat de teller lopen vanaf het moment dat u uw eerste hypotheek afsluit en de hypotheekrente fiscaal aftrekt. Als u direct naar een duurder huis gaat en een aanvullende hypotheek neemt, loopt de teller op de oude hypotheek door en start de teller voor de aanvullende hypotheek. Als u een woning verkoopt en een huis gaat huren gedurende minimaal 3 jaar, vervalt de eigenwoningreserve en gaat daarmee bij een nieuwe hypotheek een nieuwe termijn van 30 jaar lopen.

1. Vraag duur aftrek hypotheekrente:

Ik heb mijn hypotheek afgesloten in 1995. Tot wanneer mag ik de hypotheekrente fiscaal aftrekken.

Antwoord: De 30 jaar-periode is in 2001 ingegaan dus u hebt tot 2031 aftrek.

2. Vraag aftrek hypotheekrente:

Ik heb mijn hypotheek afgesloten in december 2009. Tot wanneer mag ik de hypotheekrente aftrekken van de inkomstenbelasting.

Antwoord: U mag de hypotheekrente van uw hypotheek aftrekken tot en met 2039.

3. Ik heb twee huizen, mag ik de hypotheekrente twee keer aftrekken:

Antwoord: Het gebeurt steeds vaker dat mensen een nieuwe woning hebben gekocht, terwijl de oude woning nog niet is verkocht. Dan hebt u onder voorwaarden recht op een dubbele aftrek van hypotheekrente. Hoe lang dat mag leest u in het artikel overbruggingshypotheek met dubbele aftrek rente. Vanaf 2013 kan de dubbele hypotheekrenteaftrek doorgaan tot en met 2016 en in 2017 en daarna telkens drie volle jaren.

4. Ik had in 2009 een hypotheek van 200.000 euro op mijn huis, verkocht het in 2012 zonder winst en koop direct een nieuwe woning met 300.000 euro hypotheek:

Antwoord: De periode van fiscale aftrek valt dan in twee delen uiteen. De rente over 200.000 euro is tot 2039 fiscaal aftrekbaar en de rente over de nieuwe hypotheek van 100.000 euro tot 2042.

Mag ik de hypotheekrente aftrekken?

De beperking van de looptijd van de hypotheekrenteaftrek is een echte sluipmoordenaar. Mensen staan er niet bij stil, want dertig jaar lijkt nog ver weg. Maar bijna elke eigenaar krijgt er straks mee te maken als hij nog niet alles heeft afgelost. En dat zullen er velen zijn, want de aflossingsvrije hypotheek is nog steeds populair. De gevolgen voor uw portemonnee kunnen enorm zijn:

• Lappendeken. De hypotheken worden onoverzichtelijk. Als u tijdens uw leven een paar hypotheken afsluit, heeft u waarschijnlijk verschillende hypotheken met een verschillende looptijd.
• Als de 30 jaren voorbij zijn, slaat de netto hypotheeklast om in een bruto hypotheeklast die veel hoger zal zijn. Daarmee wordt uw koopkracht om de resterende hypotheken te betalen fors kleiner. Uitzonderingen zijn natuurlijk degenen die alles hebben afgelost.
• Als de 30 jaren voorbij zijn, vervallen ook de andere fiscale voorzieningen van een hypotheek. Wie een Kapitaalverzekering Eigen Woning, KEW, heeft valt nu nog belasting box 1. Na de 30 jaar is dat box 3 en telt het opgebouwde kapitaal dus mee voor de vermogensbelasting. De nog openstaande hypotheek, komt dan in mindering op uw vermogen in box 3.

Tegen welk percentage mag ik hypotheekrente aftrekken?

Het percentage waartegen de hypotheekrente maximaal mag worden afgetrokken (hogere inkomens) daalt jaarlijks met 0,5%:

Wat is de bijleenregeling?

Onderschat ook het effect van de bijleenregeling niet als u binnenkort wilt verhuizen en weer een nieuw huis als hoofdverblijf wilt kopen. Als u overwaarde hebt en dus de verkoopopbrengst van uw oude woning groter is dan de schuld, moet u dat haast wel in uw nieuwe huis stoppen. Wat dan voor het nieuwe huis per saldo nog resteert aan hypotheek komt voor de aftrek in aanmerking. Simpel gezegd: stel u houdt 100.000 euro aan overwaarde over bij de verkoop van uw huis en gebruikt dat niet voor de aankoop van uw nieuwe huis, dan is de nieuwe hypotheek minus 100.000 fiscaal aftrekbaar.

De nieuwe bijleenregeling vanaf 2010

Vanaf 2010 is er een nieuwe bijleenregeling. Daarmee komt ook de goedkoperwonenregeling te vervallen: ook als u een goedkopere woning koopt, moet u vanaf 2010 de overwaarde van het verkochte huis in het nieuwe huis stoppen. U mag dan niet meer automatisch de voormalige hypotheekrente volledig aftrekken. Het verhuizen naar een goedkopere of duurdere koopwoning wordt dus vanaf 2010 volstrekt gelijk behandeld. Vanaf 2010 geldt de bijleenregeling nog drie jaar na verkoop en niet meer vijf jaar.

Overwaarde consumptief uitgeven

U mag de overwaarde wel in eigen zak houden en consumptief uitgeven, maar dan is de hypotheekrente daarover niet fiscaal aftrekbaar. Zolang de hypotheekrente niet hoog is blijft het relatief goedkoop geld. U kunt het gebruiken voor een tweede eigen huis, vakantiehuis, vakantiebungalow, een reis, noem maar op.

Eigen woning forfait of het huurwaardeforfait

Het huurwaardeforfait, of eigen woning forfait, is de fiscale bijtelling van de waarde van uw huis bij uw inkomen. Eigenaren betalen deze bijtelling, huurders niet meer. Eigenlijk is het huurwaardeforfait ook dat deel van de hypotheeklasten die u niet meer kunt aftrekken. Bij dure huizen kan dat flink oplopen. Stel uw huurwaardeforfait is 2.000 euro en u betaalt 12.000 euro aan hypotheek per jaar. Door de fiscale bijtelling is maar 10.000 euro fiscaal aftrekbaar. Iedereen heeft hier mee te maken. De aftrek van de hypotheekrente wordt zo steeds kleiner. Bovendien heeft minister Bos weer een nieuwe Bos belasting ingevoerd. Hij wil de maximering van het huurwaardeforfait voor dure huizen schrappen. Dat zal in het begin niet zo veel mensen raken, maar daarmee wordt voor de dure huizen de fiscale aftrek van de hypotheekrente verder beperkt. De vraag is wie de volgende slachtoffers zullen zijn.

Wat kost de hypotheekrenteaftrek?

Ook het politieke verhaal dat de hypotheekrenteaftrek ongeveer 11 miljard kost is maar een deel van het verhaal. Wat ten onrechte niet wordt vermeld is dat het hebben van een eigen woning de overheid ook 11 miljard euro oplevert. De hypotheekrente aftrek kost dus per saldo helemaal niets. Dat kan men van de huursector niet zeggen. Vereniging Eigen Huis heeft het voor ons berekend:

Opbrengst eigen woning bezit Nederland

Bruto lasten en netto lasten eigen huis

Maandelijks ziet u hoeveel hypotheekrente u moet betalen. Dit is het bruto bedrag want door de hypotheekrente van de belasting af te trekken krijgt u een deel terug. En die teruggave kan oplopen tot maar liefst 52% en is afhankelijk van de hoogte van uw inkomen. Zo maakt de hypotheekrenteaftrek het kopen van een huis betaalbaar. Ik zal u een voorbeeld geven:

rekenvoorbeeld bruto maandlasten huis en de netto laten

Stel u hebt een inkomen van € 80.000. Dan betaalt u 52% belasting over extra inkomsten. Dat betekent dus ook dat u 52% terugkrijgt over een aftrekpost, zoals de hypotheekrente. Stel de hypotheekrente bedraagt per jaar 10.000 euro, dan krijgt u van de belasting 5.200 euro terug. De bruto hypotheekrente bedraagt dan 10.000 euro, maar door de teruggave betaalt u netto maar 4800 euro per jaar en dat is 400 euro per maand. De teruggave van de belastingdienst kunt u in één keer krijgen na het invullen de aangifte inkomstenbelasting, maar ook maandelijks via de voorlopige teruggave. Om de voorlopige teruggave te krijgen moet een verzoek indienen bij de belastingdienst.

Wat is goedkoop en slim lenen?

Er zijn vele manieren van goedkoop en slim geld lenen. Wanneer u de lening gebruikt voor de aankoop of verbetering van het eigen huis, is ook die rente als hypotheekrente aftrekbaar.

Commissie Van Dijkhuizen: toptarief inkomstenbelasting naar 49%

De Commissie inkomstenbelasting wil:

• De tarieven inkomstenbelasting vereenvoudigen: nog maar twee tarieven;
• Toptarief 49%;
• Beperking hypotheekrenteaftrek terugsluizen naar de burger;
• Woningmarkt vlot trekken.

Regeerakkoord Rutte 2, hypotheekrenteaftrek 2014 omlaag voor zowel hoge inkomens als de middeninkomens

En weer is dus een beperking van de hypotheekrenteaftrek aan de orde, dit maal voor nieuwe gevallen 2013 en later en voor de bestaande gevallen. Voor 2013 is de eis dat uw nieuwe hypotheek ook maandelijks wordt afgelost. Vanaf 2014 kan wie een inkomen in belastingschijf van 52% heeft, niet meer de volle 52% procent terug krijgen maar het wordt minder. Het nieuwe tarief voor de aftrek 2014 inkomstenbelasting is dan namelijk 51,5%. In 2015 is dit 51% en in 2016 50,5%, 50% in 2017:

• Inkomstenbelasting 2016, belastingtarieven en schijven;
• Toptarief 2017 loonbelasting en inkomstenbelasting naar 49%?

Kabinet Rutte Samson pakt toch alle hypotheken aan

Het kabinet Rutte - Samson pakt in zijn regeerakkoord alle hypotheken aan, ook de bestaande. Wat verandert is dat het belastingtarief waartegen de hypotheekrente mag worden afgetrokken elk jaar 0,5% lager wordt als u nu tegen 52% aftrekt. In 28 jaar daalt het tarief van zo van 52% naar 38%. Stel u trekt nu jaarlijks 10.000 euro aan hypotheekrente af tegen 52% dan zou dat over 28 jaar nog tegen 38% zijn. Zo kan de VVD zeggen dat de hypotheekrenteaftrek niet is aangepast voor bestaande gevallen en de PvdA dat de aftrek voor hogere inkomens minder wordt. Bovendien heeft dit een nivellerend inkomenseffect doordat de maximale aftrek na belasting kleiner wordt. De overdrachtsbelasting blijft 2%, maar de hypotheekrente op een restschuld wordt wel vanaf 2015 maximaal gedurende vijftien jaar fiscaal aftrekbaar. Benut ook in 2016 en 2017 dit fiscale voordeel bij uw belastingaangifte inkomstenbelasting.

Kabinet Rutte 3 bouwt hypotheekrenteaftrek versneld af

Voor het kabinet Rutte 3 gaat de afbouw van de hypotheekrenteaftrek niet snel genoeg, ook al zijn er al vele beperkingen doorgevoerd en kunnen vooral hogere inkomens jaarlijks minder aftrekken. Het belastingtarief waartegen u in 2020 mag aftrekken wordt met 3% verlaagd en in 2021 en 2022 nog eens een keer. Dat betekent dus bijna 10 procent minder hypotheekrenteaftrek voor vele mensen. Wel zal het huurwaardeforfait iets worden verlaagd tegen die tijd.

Slot

U moet zich bij het afsluiten van een hypotheek niet alleen blind staren op de voordelen van de fiscale aftrek op de korte termijn. Wat u wel moet doen, is goed bekijken in hoeverre u voor de fiscale aftrek in aanmerking komt en voor hoe lang. Dan zijn er namelijk mooie hypotheken af te sluiten. En als een kabinet de aftrekbaarheid fundamenteel wil gaan aanpakken, zal dat voornamelijk gelden voor de nieuwe gevallen en niet voor de bestaande. De aftrek van hypotheekrente is in de loop der jaren al een stuk minder riant geworden en beperkt.