Erfpacht en de Wet Hillen als aftrekpost eigenwoningschuld

Wie in 2017, 2018 of 2019 weinig hypotheek op zijn huis heeft, kan met de Wet Hillen zijn hypotheek voordelig aflossen en zo geld verdienen via de aftrekpost geen of geringe eigenwoningschuld. Zeker als het huurwaardeforfait of het eigenwoningforfait hoger zijn dan wat u aan hypotheekkosten voor het eigen huis kunt aftrekken en het saldo inkomen eigen woning dus negatief is. Maar als u erfpacht betaalt, is het de vraag of aflossen goed uitpakt. Ook de erfpacht en erfpachtcanon behoren tot de aftrekbare kosten. Is afkopen van erfpacht dan nog verstandig? Erfpacht en de Wet Hillen worden uitgelegd.

Wat is de Wet Hillen, de aftrek wegens geen of geringe hypotheekschuld

Sinds 1 januari 2005 geldt de Wet Hillen. Dat betekent dat uw bijtelling uit hoofde van het eigenwoningforfait niet hoger is dan de kosten die u voor uw woning aftrekt. Dit maakt voor wie zijn hypotheek grotendeels heeft afgelost verder aflossen vaak aantrekkelijk. Bedraagt het eigenwoningforfait voor uw huis bijvoorbeeld 1.500 euro en is uw hypotheek gelijk aan nul, dan hoeft u het eigenwoningforfait niet te betalen. U gebruikt dan de aftrekpost wegens geen of geringe hypotheekschuld. Niet onlogisch. U trekt immers ook geen hypotheekrente af en heeft uit dat oogpunt dus ook geen fiscaal voordeel. Bovendien stimuleert de wet dat mensen eerder bereid zullen zijn om hun schulden af te lossen. Ook de erfpacht is feitelijk een schuld die u voor uw woning maakt. U huurt de grond en bent hiervan niet de eigenaar.

Wat is erfpacht?

Iemand die een huis bezit met erfpacht, huurt in feite de grond van de verpachtende instantie. Vaak is dat de gemeente, waterschap, particulieren of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer. De te betalen canon aan erfpacht kan behoorlijk oplopen en bij vernieuwing sterk worden verhoogd. Omdat u de grond huurt, is de waardestijging van de grond voor de eigenaar van de grond en niet de eigenaar van het huis.

Erfpacht afkopen

De erfpachtcanon kan wanneer het pachtcontract dat toestaat, ook worden afgekocht. De erfpachtcanon is in fiscale zin vergelijkbaar met de hypotheekrente en dus aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De discussie omtrent de beperking van de aftrek van de kosten van het huis richt zich tot nog toe op de aftrek van de hypotheekrenteaftrek die inmiddels al behoorlijk ingeperkt is. Maar voor de belastingdienst is er geen verschil: ook de kosten van erfpacht zijn fiscaal aftrekbaar. Koopt u de erfpacht af, dan nog bent u geen eigenaar van de grond geworden maar bent u wel verlost van de erfpachtcanon die jaarlijks betaald moet worden. De erfpacht kan tijdelijk (voor een bepaalde periode) of eeuwigdurend worden afgekocht.

Wat zijn de kosten van erfpacht

Dan de kosten van erfpacht. Ook als uw hypotheek nihil is, zijn de erfpacht kosten fiscaal aftrekbare kosten van het huis. Bedraagt in bovengenoemd voorbeeld uw erfpacht per jaar 1000 euro, dan zal ook de bijtelling van het eigenwoningforfait gemaximaliseerd worden op 1000 euro en dus niet op nihil. In het geval van erfpacht is het dus zo wie zo verstandig om te bekijken of de erfpacht afkopen lonend is. Is dat niet het geval, dan is de winst die u behaalt met een volledig aflossen van de hypotheek waarschijnlijk nog maar zo beperkt dat een volledig aflossen van de schuld onverstandig is.

Voordelen afkoop erfpacht

Eigen grond heeft het grote voordeel dat het van u is en een bank geeft gemakkelijker een hypotheek op een huis met eigen grond. Met de afkoop van erfpacht wordt de grond nog geen eigen grond, maar een aantal voordelen zijn er wel:

1. U bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente.
2. Een huis met afgekochte erfpacht is beter verkoopbaar: de prijs is wel hoger, maar er zijn minder onzekerheden voor de koper.
3. Bebouwbare grond in de stad is schaars.
4. Voor de gemeentelijke belastingen maakt het niet uit: de WOZ waarde gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Dus de WOZ aanslag onroerend goed verandert er niet door.

Nadelen afkoop erfpacht

Enkele nadelen van afkoop van erfpacht:

• U kunt de afkoopsom niet aftrekken van de inkomstenbelasting.
• Als het een tweede woning betreft vervalt de mogelijkheid om de waardering in box 3 te verminderen met 17x de jaarlijkse erfpachtcanon.

Bestaat de Wet Hillen in 2019 en 2020 nog?

Grotendeels nog wel. Het kabinet Rutte 3 zoekt dekking voor zijn belastingplannen en daarbij sneuvelt de wet Hillen vanaf 2019, maar de pijn wordt in dertig jaar uitgesmeerd. Elk jaar 1/30e meer bijtelling. Dat is natuurlijk wel zuur voor wie netjes zijn hypotheek heeft afgelost. Er is in 2019 nog steeds een groot voordeel van de systematiek uit de Wet Hillen, maar dit voordeel wordt dus elk jaar iets kleiner.

Conclusie erfpacht en de Wet Hillen

Het kan zeer voordelig zijn om de erfpacht op uw grond af te kopen. Zeker als u een huis in de duurdere klasse heeft en het huurwaardeforfait dus hoog is. Bovendien is een hypotheek na dertig jaar meestal wel afgelost, terwijl zonder afkoop van de erfpacht de erfpacht nog heel lang zal doorlopen en fors in prijs kan stijgen. Laat u zich goed informeren of de Wet Hillen ook in uw geval goed uitpakt om de erfpacht af te kopen.